Desde que la famosa sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de mayo de 2017 determinó la inconstitucionalidad y nulidad de los arts. 107.1, 107.2 a) y 110.4 de la LHL, “pero únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor”, el injustificado retraso en la demora de la reforma del impuesto ha sumido al impuesto de plusvalía en una tempestad de reclamaciones sometidas a los “dimes y diretes” de las administraciones locales y los distintos juzgados.
Como explica Jose María Salcedo, en un artículo de Idealista publicado el 29 de enero de este 2020, “ya son muchos los interrogantes que se han resuelto por los Tribunales. Es el momento, por tanto, de hacer balance sobre la situación actual del impuesto, y los logros y fracasos obtenidos en todos estos años.” pues del mismo modo, por mi parte como técnico, creo que es también el momento de revisar algunos principios y proposiciones que los ayuntamientos han utilizado para defenderse de las reclamaciones y que algunos tribunales han dado por buenos, aún siendo totalmente falsos.
Error 1 de 10 en la plusvalía: Es falso que «el porcentaje del valor catastral sea válido para individualizar el valor de suelo».
AXIOMA FALSO: La aplicación del porcentaje de valor de suelo catastral a los precios resultantes de las escrituras permite individualizar el valor de suelo para determinar la variación experimentada en la componente de repercusión de suelo.
Para que esta afirmación tuviera alguna validez, requeriría que el porcentaje que supone el valor de suelo catastral con respecto al valor catastral conjunto guardara, cada año, una cierta relación con el valor de mercado del inmueble, y esto no sucede en ningún municipio. La relación entre valor catastral de suelo y valor conjunto, o entre valor catastral de suelo y valor catastral de construcción es la misma en todo el periodo de aplicación de la ponencia de valores.
LOS VALORES CATASTRALES SÓLO GUARDAN UNA RELACIÓN CIERTA CON LOS VALORES DE MERCADO EN EL AÑO DE APROBACIÓN DE LA PONENCIA DE VALORES.
Los valores catastrales no reflejan las variaciones anuales del mercado inmobiliario por lo que nunca deben utilizarse como base para un análisis de variación de valores entre dos fechas, salvo en el caso excepcional que dichas fechas coincidan con las de entrada en vigor de una nueva ponencia de valores.
Para que los ilustrísimos señores jueces y vuecencias no sigan cayendo en el error sustancial de creer que el valor catastral “del recibo del IBI” guarda cierta relación con los valores de mercado es muy conveniente que pasen de la ley a la práctica, que no sólo se queden en el contenido del Texto Refundido de la Ley de Catastro sino que consulten con el Ministerio de Hacienda cómo se forman y mantienen los valores catastrales. Bastaría con empezar a leer cualquier ponencia de valores para comprobar que en las primeras hojas vamos a encontrar que la justificación de la necesidad de la elaboración de la misma es, entre otras, el distanciamiento entre valores de mercado y valores catastrales.
El valor catastral de una fecha concreta es el resultado de la aplicación de un coeficiente de actualización sobre el valor catastral calculado en función de la ponencia de valores vigente. Esto significa que la relación entre el valor de suelo y el valor catastral permanece constante hasta la aprobación de la siguiente ponencia, no permitiendo ninguno de los sistemas de actualización de valores catastrales vigentes la adecuación de la componente de suelo a la relación real del mercado inmobiliario.
La actualización anual de los valores catastrales afecta al valor catastral en su conjunto, es decir, se aplica como un factor común a la suma del valor de suelo más el valor de la construcción, por lo que no altera en ningún momento el porcentaje del valor de suelo en relación con el valor conjunto.
Teniendo en cuenta que desde finales de los años 90 los costes de construcción presentan un comportamiento bastante estable con una progresión ascendente muy moderada que en gráficas se traduce en una recta prácticamente horizontal, es lógico afirmar que las fuertes variaciones en los precios del producto inmobiliario tienen necesariamente su reflejo en la componente de valor de suelo y que, por lo tanto, las curvas de variación de valor del producto inmobiliario y las de variación valor suelo van a resultar sensiblemente paralelas. Así, en los periodos de altos precios del producto inmobiliario, encontraremos un alto porcentaje de la componente de suelo con respecto al valor conjunto del inmueble.
En la anterior gráfica podemos ver las variaciones en costes de la construcción según INE, pero podemos hacer lo mismo con las referencias de costes de la revista EMEDOS o con los del colegio de arquitectos y vamos a encontrar curvas muy similares. He querido expresar una gráfica solo con la referencia de la tasa de variación de los costes de construcción para que quede claro que las variaciones han sido mínimas y que no se han experimentado caídas significativas a pesar de la fuerte crisis inmobiliaria por lo que como no me canso de insistir que las variaciones en los precios del producto inmobiliario se trasladan necesariamente al suelo, como podemos ver en la siguiente gráfica.
Con las anteriores explicaciones creo que ya estamos preparados para analizar la barbaridad que están haciendo algunos ayuntamientos y lo que es peor aún, que también están dando por bueno los juzgados, y, para ello, voy a a utilizar un ejemplo real:
ANÁLISIS DE UN CASO REAL (Inmueble en FUENLABRADA)
El caso corresponde con un transmisión en 2017 de un inmueble adquirido en 2005. En 2005 los precios ya se encontraban próximos a la cresta del boom inmobiliario que tiene su punto de inflexión en 2007 con lo que es un período en el que lo lógico es que se haya producido caída en los valores de suelo. El inmueble de nuestro ejemplo está en Fuenlabrada (Madrid) y según valores de escrituras se adquiere en 2005 por 192.300 € y se vende en 2017 por 130.000 € así que, según valores de escrituras, se han producido importantes pérdidas que también necesariamente se tienen que trasladar al suelo, luego “blanco y en botella”, parece imposible no considerar pérdidas en el valor de suelo para este caso concreto.
Sin embargo, vamos a ver qué es lo que hace el Ayuntamiento de Fuenlabrada (aporto los fragmentos del cálculo de referencia a valores catastrales):
En la imagen anterior vemos cómo calculan los porcentajes que corresponden al valor de suelo según los valores catastrales de la fecha de adquisición y de transmisión.
¿Cómo consigue estos resultados el ayuntamiento? Pues muy sencillo: ESTÁ APLICANDO PORCENTAJES DE SUELO QUE NO CORRESPONDEN CON LOS AÑOS QUE SE PRETENDE ANALIZAR. Lo analizo con el caso concreto.
En el período objeto de estudio tenemos dos ponencias de valores catastrales: la de 1999 con efectos desde el año 2000 hasta la aprobación de la siguiente en 2009, vigente desde 2010 hasta ahora.
Para el año 2005 está aplicando un porcentaje del 26,67% pero dicho porcentaje en realidad corresponde con el calculado según la ponencia de 1999 conforme a los precios de 1998-1999, cuando los precios del producto inmobiliario y los consiguientes valores de suelo estaban más bajos. Desde el año 2000, de entrada en vigor de la Ponencia de Valores Catastrales de 1999, hasta el año 2010, en el que entra en vigor la actual Ponencia de 2009, el porcentaje de valor de suelo según valores catastrales siempre va a ser el mismo, es decir 26,67%, cuando para el año 2005 según los cálculos que podemos realizar a partir de los datos del INE debería estar entre el 50 y el 65%, que es precisamente el porcentaje que se da en la ponencia de 2009 cuando los valores eran muy próximos a los de 2005. Sin embargo, el porcentaje que corresponde a 2009 y que es el que tenemos constante desde entonces, ascendiendo al 54,66%, es el que se aplica en 2017, cuando en realidad, según mercado, los precios y la relación con valor de suelo estaban más bajos, como sí se refleja en los precios de las propias escrituras.
Parece increíble que los jueces sigan pensando que la referencia a valores catastrales es válida ¿verdad? Pues debe ser que no me explico muy bien porque vengo denunciando esta barbaridad desde 2017 y en cada uno de los informes periciales de AECONOMI, y, sin embargo, tenemos al Tribunal Supremo pendiente de resolver al respecto con unos antecedentes poco esperanzadores.
Todavía hay algún «iluminado» que cuando le explicamos todo esto que para los técnicos expertos en valoración y para la mayoría de los mortales resulta bastante obvio, sigue insistiendo en que «los valores de catastrales se actualizan cada año en función de los valores de mercado que lo que pasa con los porcentajes es que pueden no variar por el incremento de la antigüedad del inmueble» ¡Menudo disparate! Para que ustedes lo sepan la antigüedad del inmueble en valoración catastral se calcula con respecto a la fecha de aprobación de ponencia con lo que tampoco varía hasta la aprobación de la siguiente ponencia. Pero si les interesa esto de los inmuebles no envejecen según catastro, lo pueden encontrar en siguiente enlace https://aeconomi.es/municipios-antiguedad-no-afecta-valor-catastral/ (De todas formas este razonamiento es parte del siguiente error que explicaremos en el 2 de 10.)
Finalmente, espero que haya quedado claro que el porcentaje del valor de suelo catastral no va a reflejar las variaciones del mercado y va depender de lo que tarde en aprobarse una nueva ponencia por lo que, vuelvo a insistir, no puede ser utilizado como referencia para el análisis de la variación del valor de suelo.
Y si aún, a pesar de mi esfuerzo, no he conseguido ser lo suficientemente claro , solo espero que entre sus Ilustrisimas Señorías del Tribunal Supremo alguno que se de cuenta que aun sin conocer cómo funciona la valoración catastral tenga claro que sea como sea no puede estar bien una fórmula de la que resulten incrementos del valor de suelo del 50% o incluso del 160% en periodos claros de crisis inmobiliaria, por mucho que pueda pesar el que ese sistema sea admitido para los cálculos en otro impuesto.
Tendremos que seguir atentos a lo que dice el Tribunal Supremo sobre lo planteado en el Auto de 30 de enero de 2020. Rec. 4847/2019
El informe técnico de AECONOMI es el mejor medio de prueba para conseguir el éxito en la reclamación del impuesto de plusvalía.
Para más información llamar al 957049359.
