Municipios donde la antigüedad no afecta al valor catastral

El valor catastral de las construcciones se determina por aplicación del método de reposición de conformidad con los criterios establecidos en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004 de 5 de marzo (TRLCI), y en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio (en adelante RD 1020/1993). Con carácter general, este método consiste en el cálculo del coste actual de la construcción, en función de su calidad y uso, depreciándose en su caso en función de la antigüedad, estado de conservación y demás circunstancias necesarias para su adecuación al mercado inmobiliario.

La depreciación por antigüedad se establece en la norma 13 del RD 1020/1993, mediante la aplicación del coeficiente H) Antigüedad de la construcción, de tal manera que cuando más antiguo es un inmueble menor será su valor. En la mencionada norma 13 se establece que el valor tipo de la construcción asignado, se corregirá por el coeficiente H, atendiendo a los años transcurridos desde la fecha de construcción hasta el 1 de enero del año siguiente a la aprobación de la ponencia de valores, y su límite inferior deberá coincidir con el valor residual que alcanza al final de su vida útil.

Las tablas de depreciación definidas en dicha norma se gradúan en tramos de 5 años. Es decir se va incrementando la depreciación física cada 5 años de antigúedad. En el actual sistema de valoración catastral los valores se calculan a fecha ponencia y por lo tanto la antigüedad considerada para el cálculo del valor del inmueble es la correspondiente a fecha ponencia y no a fecha de valoración o, en su defecto, a fecha del alta catastral, con lo que desde fecha ponencia la depreciación por antigüedad queda congelada. Esto no debería ser un problema porque en principio el propio TRLCI establece la obligación de una nueva ponencia cada 5 años y como máximo 10. Pero la realidad no es esta y el problema surge cuando los municipios no promueven las nuevas ponencias de valores del municipio.

Situación crítica frente al valor catastral – Dos motivos

1º) La mayoría de los municipios tienen ponencias con más de 5 años y muchos de ellos con más de 10 años.

2ª) Las novedades catastrales y el nuevo sistema de actualizaciones de los valores catastrales han disminuido el interés de los municipios por promover nuevas ponencias de valores.

Como la elaboración de una nueva ponencia de valores catastrales debe promoverla el municipio, parece que cuando los valores catastrales estaban muy por debajo de los valores de mercado no resultaba una actuación popular por lo que se ha ido demorando. Luego al llegar la crisis parece que es el coste de la elaboración de la ponencia de valores ha desanimado a promoverlas pero la principal razón por la que no se renuevan las ponencias está relacionado con una falta de regulación de la obligación de renovación de las ponencias de valores y un gran desconocimiento por parte de ayuntamientos. En cualquier caso el resultado es que la mayoría de las ponencias de valores actualmente vigentes son totalmente obsoletas.

Nadie discute que los incrementos de los valores de mercado de los inmuebles antes de la crisis, salvo casos excepcionales, han sido muy superiores al coeficiente de actualización de ámbito nacional que se incluía en los Presupuestos Generales del Estado. Y como consecuencia de ello aquellos municipios con ponencias de valores más antiguas presentaban valores catastrales muy alejados de los valores de mercado. Por otro lado nos hemos encontrado que las ponencias de valores elaboradas en los años de la cresta del boom inmobiliario han dado lugar a valores catastrales que ahora pueden encontrarse incluso por encima de los actuales valores de mercado. En este contexto parecería lógico que se incentivara la elaboración de nuevas ponencias pero en su lugar se han aprobado una serie de medidas que habilitan a los ayuntamientos a actualizar valores sin tener que realizar nuevas ponencias.

Con independencia de que el sistema y los coeficientes de actualización me parezcan poco coherentes (esto será motivo de la próxima entrada del blog), lo que está claro es que con la aprobación del sistema de actualización de valores catastrales actual se desmotiva la elaboración de nuevas ponencias y va a originar un mayor desequilibrio y, en contra de lo que se pretende, un mayor alejamiento entre los valores catastrales y la realidad del mercado inmobiliario y una menor “justicia fiscal”.

Sin entrar en analizar que en 10 años la propia transformación de los municipios y las diferencias en las normativas urbanísticas hacen que las zonas de valor y los propios valores de las ponencias estén obsoletos, lo que está claro es que en 10 años existe una diferencia significativa en la depreciación física de los inmuebles que influye en el valor de los mismos y por lo tanto debería contemplarse, y no se contempla salvo que se renueve la ponencia de valores.

El sistema de determinación de los valores catastrales permite que se actualice anualmente el valor catastral por las plusvalías o incrementos en los valores de mercado y en la consiguiente repercusión de suelo, pero no reconoce la depreciación por antigüedad que anualmente experimenta un inmueble.

Veamos un ejemplo, y como de costumbre que mejor que mi propio municipio, Montilla.

La ponencia de valores de Montilla se aprobó en el 06/05/1996 con año efecto 1997. Esto quiere decir que todos los inmuebles construidos desde 1993 tienen coeficiente de antigüedad H=0, esto quiere decir que a efectos de determinación del valor catastral actual y por lo tanto a efectos fiscales los inmuebles en mi municipio no envejecen desde 1993. Dos viviendas de similares características en la misma zona de valor pero con una diferencia de 23 años tendrían el mismo valor ¿Os parece esto razonable? ¿Esto tiene algo que ver con la realidad? Si alguien tiene aún dudas que realice el mismo análisis con municipios que tienen ponencias con fecha efecto anteriores a 1986. Esto supone que llevan más de 34 años sin envejecer los inmuebles a efectos fiscales.

De acuerdo con la tendencia actual en breve nos podremos encontrar con ponencias con más de 40 años. Está claro que con estas condiciones el sistema de actualización que se justifica en base a una mayor justicia fiscal está provocando precisamente lo contrario un gran desequilibrio y falta de coherencia.

Para terminar dejo una pregunta abierta ¿Con estas condiciones son válidos los valores reales a efectos de LGT que se calculan en base a valores catastrales basados en ponencias de más de 5 años?

 

 

 

 

 

 

By | 2017-02-02T19:20:04+00:00 diciembre 29th, 2016|CATASTRO, VALOR CATASTRAL|2 Comments

About the Author:

Arquitecto Técnico. Director Técnico de AEVALOR, TASACIONES Y PERITAJES SL y responsable de AECONOMI. Interesado por el urbanismo, experto en valoración y consultoría inmobiliaria con especial interés en la valoración catastral y en general en todo lo relacionado con la fiscalidad inmobiliaria. Pero sobre todo, padre de familia numerosa con dificultades para conciliar vida profesional y familiar.

2 Comments

  1. Sergio marzo 27, 2018 at 11:46 am - Reply

    Buenas tardes,
    Una vez interpuesto un recurso de reposición, y no estando de acuerdo con su resolución, es posible volver a mandar otro recurso intentando demostrar el porqué del desacuerdo (con descriciones, fotos,…) para que sea valorado por los técnicos de la administración, o ya habría que recurrir al tribunal económico-administrativo regional? Cuántas veces se podría interponer recurso de reposición?
    Muchas gracias

    • Francisco Jiménez junio 22, 2018 at 10:58 am - Reply

      El orden del procedimiento es 1)ALEGACIONES-2)RECURSO DE REPOSICIÓN-3)RECLAMACIÓN ECONÓMICA, con lo que, si ya le han respondido al recurso de reposición presentado, no puede hacer otra cosa para dicho expediente que presentar una Reclamación Administrativa al Tribunal Económico. Ahora bien, compruebe que han respondido a su escrito efectivamente como resolución de admisión, admisión parcial o inadmisión de recurso y lea el “pie de página”: en la respuesta que ha recibido le indicará qué puede hacer contra la comunicación recibida y solo si se lo han comunicado como un nuevo “Acuerdo de Alteración” especificará que con carácter potestativo puede presentar recurso de reposición.
      El interés por continuar con la Reclamación Económica dependerá del motivo de desacuerdo ya que en materia catastral los tribunales no suelen entrar en cuestiones índole técnica y en detalle de la valoración que corresponde a los técnicos de catastro. Sí es muy interesante recurrir al Tribunal Económico para obligar a catastro a dar respuesta, para controversias con las fechas de efecto o el tipo de procedimiento, para defectos del propio procedimiento administrativo o para falta de motivación de acuerdos o actuaciones.
      Como ya hemos dicho los temas de valoración y las cuestiones de “detalle” las tenemos que resolver con Catastro. Los Tribunales Económicos, por lo general, no van a entrar en ese tipo de cuestiones y van a rebotar el asunto a catastro. Entonces si ya me han respondido al recurso de reposición y sigo sin estar de acuerdo con los resultados de la resolución del recurso ¿que se puede hacer? Dependiendo del tipo de error podremos informar del mismo a catastro e instar a que inicie de oficio un nuevo procedimiento de CORRECCIÓN DE ERRORES o de SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS.
      Nuestro consejo es que se presente la Reclamación Económica y que seguidamente se comuniquen los errores a catastro y se pida cita con algún técnico de Catastro para comentar el expediente y en el caso de considerar viable el inicio de un nuevo procedimiento de corrección de errores, desistir de la reclamación para que el nuevo expediente siga su curso. En este caso es muy importante que tengamos claro lo que va a pasar con las fechas efecto ya que son distintas si se tramita como “corrección de errores catastrales” o como subsanación de discrepancias.
      De todas formas le insisto en que tenga mucho cuidado porque muchas veces responden al recurso con un nuevo “ACUERDO DE ALTERACIÓN” o incluso con una “PROPUESTA DE ACUERDO” frente a los que podrá volver a presentar recurso o alegaciones.

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