Informe Técnico para la anulación del impuesto de plusvalía

Informe técnico con certificado sobre la variación del valor del suelo urbano

Informe con Certificado Técnico – Su importancia como medio de prueba

Ya hablamos de la importancia de la prueba en las reclamaciones contra el impuesto de plusvalía en nuestra anterior entrada Impuesto de plusvalía inconstitucional.

Precisamente hace un par de años comenzamos a recibir las primeras consultas de clientes sobre la posibilidad de disponer de un informe técnico firmado por perito competente para demostrar que no se habían producido incrementos en el valor del suelo sino todo lo contrario. En este sentido desarrollamos un informe específico en el realizábamos una triple comprobación;

  • 1º) en base a las variaciones del valor catastral del suelo y/o datos de registros oficiales y datos del Instituto de Estadística
  • 2º) Datos de empresas especializadas e informes de consultoras y sociedades de tasación.
  • 3ª) Datos de base de datos propia desde el año 2000.

A través de esta triple comprobación, quedaban más que justificadas las variaciones en el precio del suelo que se habían producido entre la fecha de la actual transmisión o devengo y la transmisión previa. Cada nueva solicitud nos ha dado la oportunidad de revisar nuestro informe e ir mejorando su contenido pero hasta que no comencé a leer el aluvión de noticias y entradas de las últimas semanas no me dí cuenta que estaba descartando muchas situaciones en las que realmente “no existía ganancia”.

Incremento y disminución “real” del valor de los terrenos de naturaleza urbana

Hasta que leí las sentencias del Tribunal Constitucional sobre la normativa foral de Guipúzcoa y Álava, no había caído en la cuenta de que estaba considerando muchas situaciones de incremento de valor de los terrenos en las que en realidad no existía ganancia. Esto ocurre cuando la variación del valor del terreno, aún siendo positiva, resulta inferior a la variación del IPC: Así si se analizan las variaciones del valor del terreno urbano o de los precios medios del suelo, en términos nominales, podemos encontrarnos con incrementos que no son tales una vez corregidos dichos valores con la inflación.

Así en los últimos informes técnicos y en su certificado hemos sumado al análisis de valores nominales la corrección con la inflación. Como resultando de dicha corrección son muchas más las situaciones en las que se puede certificar que no ha existido plusvalía y no ha habido ganancia. Para disponer de una visión rápida de la situación de incremento o decremento hemos desarrollado una calculadora en la que hemos incorporado junto a los datos de Precio Medio de Suelo Urbano del Ministerio de Fomento los correspondientes al IPC por provincias publicado por el INE (Instituto Nacional de Estadística), y hemos desarrollado la fórmulas de cálculo necesarias para que a partir del código postal y las fechas de las transmisiones se obtenga la variación nominal y la variación real del precio medio de suelo urbano.

Con esto en nuestros informes periciales quedan totalmente fundamentadas las situaciones de no ganancia o minus-valía, siendo pieza fundamental en la reclamación de plusvalías. Todos los medios así como abogados y asesores han destacado la importancia del informe pericial como medio de prueba, como se puede comprobar en los siguientes enlaces

Otros enlaces de interés…

(NOTA: Si alguno de los enlaces deja de estar vigente le ruego me lo comuniquen a través de los comentarios. Gracias por la colaboración)

Todas las plusvalías están mal calculadas

Con independencia de las últimas sentencias en relación con la improcedencia del impuesto de plusvalía ya conocíamos otras sentencias anteriores en las que se declaraba que la fórmula de cálculo empleada para el cálculo de la plusvalía no es correcta o cuando menos coherente. Así lo expresaba el Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha en su Sentencia 85/2012 de 17 de abril de 2012, en la que ratificaba la resolución del Tribunal Contencioso Administrativo de Cuenca 366/2010, y en la que se establecía que debía realizarse el cálculo tomando el valor a fecha de devengo como el valor “incrementado” y calculando por tanto el incremento no como producto del porcentaje de incremento por el valor incrementado sino deducirlo a partir de este último. Es decir, si suponemos un valor final de 100 € y un incremento del 30% la plusvalía no debe ser 30 € sino 23 € (lo mismo que cuando calculamos descuentos o cuotas de IVA sobre precios de venta cliente). Es una cuestión matemática tan clara y sencilla que llama la atención. Aún así, hay que tener mucho cuidado porque en muchos de los comentarios que he encontrado sobre esta sentencia, abogados, consultores y peritos confunden los términos y piensan que lo que en ella se indica es que el cálculo se debe hacer a partir del valor inicial o de adquisición en lugar de tomar el valor final, pero no es esto lo que se indica en dicha sentencia, aunque también pudiera parecer lógica esta fórmula de cálculo nada tiene que ver con lo indicado en la sentencia. Así que cuidado con intentar justificar cálculos de plusvalías en base a incrementos sobre el valor de adquisición (aquí os dejo un ejemplo de un apunte que aparece en INDICATOR  de Lefebvre en el que se realiza este análisis erróneo:  http://basededatos.indicator.es/impuestos_locales/_plusvalias_mal_calculadas_/ESACIMAR_EU120907/related)

El 107.2 LHL, dice que “en las transmisiones de terrenos el valor de éstos en el momento del devengo es el que figure en dicho momento a efectos del IBI”, luego en atención a este artículo y a los siguientes en los que se regula la cantidad a pagar de este impuesto de plusvalía por el vendedor, donatario, o sucesor, cuando hay transmisión de la propiedad. En el art. 107.1. se dice que “a efectos de la determinación de la base imponible, habrá de tenerse en cuenta el valor del terreno en el momento del devengo”.

En este sentido la fórmula que vienen aplicando los ayuntamientos viene a ser:

Cuota = Base o plusvalía x  Tipo de Gravamen

y donde la base imponible o plusvalía se calcula en base a un porcentaje “de incremento” en función de los años transcurridos de forma que una vez calculado el porcentaje resulta:

Base imponible o plusvalía = Valor del suelo en el momento del devengo x porcentaje

La cuestión que plantea la sentencia es que si el porcentaje se hace coincidir con la definición de porcentaje de incremento entonces es erróneo aplicar el producto directamente y la fórmula correcta debería ser:

Base imponible o plusvalía = Valor del suelo en fecha devengo x nº de años x % de incremento/(1+nº de años x % de incremento)

Las plusvalías no sólo son incorrectas por errores matemáticos

Pero la incongruencia en el cálculo de este impuesto, en relación con su justificación conceptual, no queda en el mero error matemático. Por más que el legislador y las administraciones se afanen en buscar sistemas objetivos de cálculo del impuesto, estos sistemas deberían ser coherentes con los principios que justifican el impuesto y estar directamente relacionados con la ganancia del contribuyente. En este sentido somos muchos los que pensamos que en el cálculo de la base o plusvalía deberían entrar de algún modo presentes tanto el valor de adquisición o el valor a fecha de devengo y si se quiere hacer de forma objetiva la Administración tiene herramientas suficientes para ello. Será ya deformación profesional pero siento una curiosidad especial por la justificación de los coeficientes y tasas que emplea la Administración y en el caso de la plusvalía no tienen ningún sentido: solo hay que comparar los porcentajes para el cálculo de la plusvalía con los porcentajes de variación de valores catastrales y con los porcentajes de variación de los precios de suelo y otros datos estadísticos de la propia Administración, para comprobar que no existe ningún tipo de relación lógica y que los porcentajes que se consideran en el cálculo de la plusvalía son totalmente arbitrarios.

Por último, no hay que perder de vista cómo comenzaba esta entrada y en la fórmula de cálculo de la plusvalía debería estar siempre presente la actualización inflacionaria del valor de adquisición para que los incrementos sean reales. Y puestos a pedir, no estaría tampoco mal que se pudieran deducir todos los costes y gastos necesarios para la transformación en los que el contribuyente haya participado.

La importancia de reclamar la plusvalía a tiempo

Tras la oleada de artículos y el gran revuelo que durante el último mes se ha originado en torno al impuesto de la plusvalía, no queremos dejar de recordar en todas las entradas relacionadas con este tema la importancia de realizar en cuanto antes la reclamación de las liquidaciones practicadas. Son muchas las voces que consideran que en breve nos encontraremos con alguna nueva regulación para dar respuesta al revuelo actual pero que es muy probable que se intente acotar los efectos retroactivos como ya ha ocurrido con el IBI en los suelos urbanizables.

Os recomendamos siempre acudir a asesores especializados pero aquí os dejo algunos enlaces en los que se aparecen instrucciones y modelos para realizar la reclamación y la solicitud de devolución de ingresos indebidos e insisto en la importancia de tener presentada la reclamación lo antes posible y cuanto más completa mejor.

By | 2017-04-02T21:14:05+00:00 marzo 29th, 2017|FISCALIDAD INMOBILIARIA, FISCALIDAD LOCAL|0 Comments

About the Author:

Arquitecto Técnico. Director Técnico de AEVALOR, TASACIONES Y PERITAJES SL y responsable de AECONOMI. Interesado por el urbanismo, experto en valoración y consultoría inmobiliaria con especial interés en la valoración catastral y en general en todo lo relacionado con la fiscalidad inmobiliaria. Pero sobre todo, padre de familia numerosa con dificultades para conciliar vida profesional y familiar.

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