Consultas al experto 2017-12-28T00:49:35+00:00

Consulta sobre inmuebles – valor y regularización catastral

Nuestra experiencia a su servicio

En todo lo referente a VALORACIÓN Y AUDITORÍA INMOBILIARIA, AECONOMI dispone de una amplia experiencia y profundos conocimientos, que por este medio pone a disposición de los usuarios de la web.

AECONOMI responde a las consultas de los usuarios de la web y comparte de forma pública y gratuita las más frecuentes. Las respuestas se desarrollan según el contenido de la pregunta intentando ser lo más generales posible. AECONOMI no se responsabiliza del uso que haga el usuario de la web o terceros de la información aquí contenida. La información y asesoramiento aquí ofrecido es orientativo y no vinculante no existiendo relación contractual con el usuario que formula la consulta. Los profesionales de AECONOMI son técnicos (arquitectos e ingenieros) y las respuestas aquí contenidas serán siempre elaboradas por estos técnicos. Para los servicios jurídicos AECONOMI colabora con los propios abogados de sus clientes o bien los remite a profesionales o empresas colaboradoras.

Si necesita realizar una consulta jurídica cualificada, debe de dirigirse siempre a un profesional cualificado. Si lo desea puede contactar con nosotros en central@aeconomi.es

¿Quiere que un experto conteste sus dudas?

Consulta al experto
¿Qué es la ventana de Regularización Catastral? 2017-01-17T22:48:40+00:00

La ventana de regularización catastral es el periodo de regularización establecido para cada municipio mediante resolución de la Dirección General del Catastro publicada en el “Boletín Oficial del Estado”. Es decir, es el periodo comprendido entre publicación de la resolución en el BOE y la fecha de finalización indicada en dicha resolución. Antes del final de la ventana de regularización catastral deberán quedar terminadas todas las propuestas de regularización con acuerdo de alteración, si bien, fecha de recepción de la comunicación de las mismas puede ser posterior al fecha del final de la ventana de regularización catastral y dependerá en gran medida de la carga administrativa tanto de la propia gerencia como de las oficinas de correos correspondientes, por lo que no es raro que se sigan recibiendo comunicaciones incluso varios meses después de la fecha indicada en las propuestas.

Durante la ventana de regularización catastral la tramitación de altas presentadas fuera de plazo será como expedientes de regularización. Igualmente las omisiones que se detecten deberán tramitarse por el procedimiento de regularización catastral. En este procedimiento se omite la sanción por extemporaneidad por lo que se ha hablado en prensa de “amnistía catastral”, pero nada más lejano de la realidad. De hecho dicha sanción no se venía aplicando ni se está aplicando en aquellos municipios ya regularizados por lo que en la práctica no existe ninguna ventaja para el contribuyente con respecto al sistema de inspección ordinario y a las altas catastrales tramitadas por el procedimiento ordinario por convenio.

 

¿Cómo y cuándo debo iniciar el procedimiento de Tasación Pericial Contradictoria? 2016-12-30T08:50:19+00:00

Una vez notificada la liquidación provisional, o tras comunicarnos resolución desestimatoria de recurso o reclamación presentada, dispondremos de plazo de un mes para la presentación de SOLICITUD DE INICIO DE TASACIÓN PERICIAL CONTRADICTORIA, en dicha solicitud podemos ya aportar los datos de nuestro perito de parte o esperar a que nos soliciten la COMUNICACIÓN DE PERITO DE PARTE ó NOMBRAMIENTO DE PERITO en cuyo caso de conformidad con el Art 121.2 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el reglamnto del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, dispondremos de un plazo de 15 días para el NOMBRAMIENTO DE PERITO. Debemos ser cautos porque en ocasiones aunque se comunique perito en el INICIO DE TASACIÓN PERICIAL CONTRADICTORIA nos pueden solicitar la comunicación de perito o la ratificación del ya comunicado.

Desde AEVALOR recomendamos que se realice la ratificación de perito aunque en ocasiones se indique que “transcurrido el plazo de 15 días sin haber contestado este requerimiento, se entenderá que se reitera en el nombramiento realizado y se continuara el procedimiento de Tasación Pericial Contradictoria“. Mejor siempre comunicar y ratificar si es necesario, para así recibir la comunicación de solicitud de presentación de hoja de aprecio y tener una referencia clara de la fecha límite de presentación de hoja de aprecio o tasación pericial contradictoria. De otra forma podemos entrar en juegos de fechas que nos pueden obligar a dar paseos innecesarios a la Administración.

Para el Inicio de Tasación Pericial Contradictoria podemos utilizar el modelo que se incluye en el tradós de la propuesta de liquidación o dirigir un escrito en respuesta al organismo y oficina que nos a remitido la comprobación de valor. La presentación se puede realizar a través de registro de entrada de la propia oficina  o través de cualquier registro de entrada del mismo órganismo. También podemos hacerlo mediante correo certificado. En cualquier caso siempre debemos llevar original y copia para que nos sellen en la copia la fecha de entrada en registro o, en su caso, la fecha de envío de la tasación pericial contradictoria.

En el siguiente enlace puede descargarse un modelo de escrito para la solicitud de inicio de tasación pericial contradictoria . 

¿Cuándo debo presentar la Tasación Pericial Contradictoria? 2017-01-17T22:48:40+00:00

Los interesados podrán promover la tasación pericial contradictoria, en corrección de los medios de comprobación fiscal de valores señalados en el artículo 57 de la LGT, dentro del plazo del primer recurso o reclamación que proceda contra la liquidación efectuada de acuerdo con los valores comprobados administrativamente o, cuando la normativa tributaria así lo prevea, contra el acto de comprobación de valores debidamente notificado.
En los casos en que la normativa propia del tributo así lo prevea, el interesado podrá reservarse el derecho a promover la tasación pericial contradictoria cuando:
1º.- Estime que la notificación no contiene expresión suficiente de los datos y motivos tenidos en cuenta para elevar los valores declarados y,
2º.- Denuncie dicha omisión en un recurso de reposición o en una reclamación económico-administrativa.
En este caso, el plazo para iniciar el procedimiento de tasación pericial contradictoria se contará desde la fecha de firmeza en vía administrativa del acuerdo que resuelva el recurso o la reclamación interpuesta.
La presentación de la solicitud de tasación pericial contradictoria, o la reserva del derecho a promoverla a que se refiere el párrafo anterior, determinará la suspensión de la ejecución de la liquidación y del plazo para interponer recurso o reclamación contra la misma.

Desde AEVALOR recomendamos seguir el procedimiento tal y como está establecido, sin saltarnos ningún paso, ya que presentar directamente la tasación en el momento de recibir la liquidación, o adjuntar la misma en el momento de la firma de escrituras, puede ser contraproducente ya que en muchas ocasiones la valoración realizada por el técnico de la administración difiere del valor propuesto en la comprobación inicial. En estos casos, cuando el perito de la administración dictamina un valor inferior al de la propuesta de comprobación inicial es el valor inferior el que debe tomarse como valor comprobado, de tal manera que si se presenta una tasación pericial contradictoria con una diferencia inferior al 10% y 120.000€ entonces deberá ser aceptada directamente sin recurrir a perito tercero. Además tenemos la garantía por aplicación de la “reformatio in peius” que si el técnico de administración obtiene un valor superior al comprobado inicialmente se mantendrá este valor inicial. De acuerdo a lo anterior queda claro que no interesa adelantar el momento de presentación de la tasación pericial contradictoria.

La tasación pericial contradictoria debe presentarse siempre después de haber recibido la tasación del perito de la administración y una vez recibido por parte del contribuyente, o el perito, el correspondiente requerimiento para la presentación de tasación en el plazo de un mes. Para evitar complicaciones desde AEVALOR recomendamos que se analicen muy bien los plazos indicados en los documentos ya que no es raro que algunas oficinas liquidadoras confundan los plazos para el trámite de comunicación de perito (15 días) con los de presentación de tasación (1 mes), dándonos así únicamente 15 días para la presentación de la tasación pericial contradictoria. 

¿Se puede reducir el valor catastral? 2017-01-17T22:48:40+00:00

Sí, se puede reducir el valor catastral. Es un error pensar que los valores catastrales vienen impuestos por ley o por la ponencia de valores y que para alterar dicho valor habría que impugnar la ponencia de valores. Es cierto que la ponencia es la que establece los valores básicos que serviran de referencia para la valoración de cada uno de los inmuebles del municipio, y que no tiene sentido ir en contra de una ponencia ya aprobada pero, aunque los valores de ponencia podamos considerarmos como un parámetro fijo, dichos valores pueden ser aplicados de muy distinta manera en la determinación del valor catastral de cada inmueble. Aunque la valoración catastral sea una valoración reglada no dejan de existir en ella una multitud de parámetros totalmente discrecionales que quedan sujetos a la elección que realice el técnico valorador. Es por ello que, como cualquier otro parámetro sujeto a la discrecionalidad o elección de un técnico, puede defenderse con una mejor o más amplia fundamentación, un cambio en la decisión del parámetro elegido, más aún cuando el que finalmente realiza la valoración no suele haber visitado el inmueble, sino que valora y toma decisiones en función de la información de un tercero.

Además de la multitud de parámetros dicrecionales a través de los cuales se puede reducir el valor catastral, son también frecuentes errores en los datos del inmueble que sirven de base para la determinación del valor catastral, con especial incidencia de errores en los procedimientos de incorporación por inspección y, sobre todo, en el actual procedimiento de Regularización Catastral.

Además de los elementos discrecionales y los errores, existe una tercera cuestión con la que se puede reducir el valor catastral, y que serían aquellas características o circunstancias del inmueble que pueden surgir a lo largo de la vida del mismo y que no son incorporadas si no se comunican y solicitan expresamente omo pueden ser el estado de conservación y la protección urbanística. Como ejemplo, muchos de los inmuebles procedentes de embargos, los afectados por terremotos o inundaciones, los inmuebles sin uso o simplemente los construidos con defectos pueden presentar estados de conservación deficientes con los que se puede reducir el valor catastral de forma significativa.

Se me han pasado los plazos de alegaciones y recurso de catastro ¿que puedo hacer? 2017-01-22T00:41:00+00:00

Se me han pasado los plazos de alegaciones y recurso ¿que puedo hacer?

Si pregunta a un técnico de catastro le dirá que todo lo que esté mal se corrige, el problema son los plazos y las fechas efecto de las correcciones. En el caso de recursos extemporáneos en los que se confirmaba por parte del técnico la existencia de error, se solían resolver por el procedimiento de CORRECCIÓN DE ERRORES o SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS. El problema es que como consecuencia del incremento desmesurado en el número de expedientes a tramitar, la mayoría de las gerencias provinciales del catastro están desbordadas y algunas de ellas han optado por responder a todos los extemporáneos con INADMISIÓN POR PRESENTACIÓN EXTEMPORÁNEA. En la misma comunicación del escrito de INADMISIÓN indican que  en cualquier caso se analizará la documentación aportada y se abrirá expediente de CORRECCIÓN DE ERRORES si corresponde pero en realidad se cierran los expedientes sin analizar absolutamente nada.

Así el propietario se queda esperando que se abra el expediente de corrección correspondiente cuando la Gerencia Provincial no piensa analizar absolutamente nada. En muchos casos se ha habilitado a las EMPRESAS DE CONVENIO para que puedan resolver los expedientes de corrección de errores y de subsanación de discrepancias que los técnicos de las gerencias provinciales no tienen capacidad de atender. Puede preguntar en su ayuntamiento tiene empresa de convenio con catastro y si es así consulte directamente con la empresa si ellos pueden resolver su expediente si es así está salvado. En cualquier caso, no desespere si se le han pasado todos los plazos, la mayoría de las Gerencias Provinciales del Catastro son conscientes de la problemática que conlleva el nuevo procedimiento abreviado y están realizando un gran esfuerzo por dar respuesta a todos las reclamaciones incluso las extemporáneas.

 

Ya he pagado los 60 € ¿Aún puedo reclamar? 2016-06-23T00:00:31+00:00

Como la comunicación de catastro venía con 60 €, y yo antes no tenía la casa declarada, tan pronto como recibí la carta fui a pagarla porque me parecía muy poco dinero después de llevar 5 años con la casa hecha y sin haber pagado IBI por ella. Después de leer en su página web que debemos fijarnos en la información de la propuesta compruebo que toda la superficie construida 400 m² (200 m² por planta) los han clasificado como vivienda cuando en realidad la vivienda se desarrolla en planta primera y toda la planta baja es un local en bruto que uso para garaje. Como ya pagué hace más de dos semanas los 60€ creo que ya no puedo reclamar a catastro ¿Puedo hacer algo? 

La tasa de regularización catastral de 60€, como ya hemos explicado, es una tasa para pagar los trabajos de regularización y en realidad es no menos importante. El pago de dicha tasa no supone la aceptación de propuesta de regularización. La propuesta de se convierte en ACUERDO DE ALTERACIÓN CATASTRAL si usted manifiesta su conformidad con la propuesta (cosa que nadie hace) o si en el plazo de alegaciones no formula y presenta las mismas. El plazo para realizar las alegaciones a la PROPUESTA DE ALTERACIÓN CATASTRAL es de 15 días hábiles desde que usted recibe la carta con independencia del pago de la tasa de 60€. Una vez transcurrido el plazo de alegaciones se entenderá comunicado el ACUERDO DE ALTERACIÓN CATASTRAL, en este procedimiento no le van a comunicar el acuerdo, la propuesta se convierte en acuerdo si no alega.

Aunque se le haya pasado el plazo de alegaciones puede presentar recurso de reposición frente al ACUERDO DE ALTERACIÓN y para ello tiene un mes desde que la PROPUESTA se convierte en ACUERDO. Por tanto dispone de quince días hábiles + 1 mes para manifestar su disconformidad.

 

¿Es mejor presentar reclamación económica directamente al Tribunal Económico? 2017-01-17T22:48:40+00:00

Pregunta: He recibido la carta con la propuesta de regularización catastral y no estoy de acuerdo con ella porque están considerando todo el inmueble como terminado cuando precisamente la ampliación de planta realizada está sin terminar, se encuentra en estructura y el arquitecto no me dará el final de obra hasta que no la termine. Inicialmente no le presté atención a la carta porque hasta que leí vuestro blog pensaba que solo tenía que pagar los 60€. Cuando he comparado los datos de la propuesta con la realidad he detectado el error pero ya estaba fuera del plazo de alegaciones ¿Qué puedo hacer? Un amigo abogado me ha indicado que no pierda el tiempo con el recurso de reposición potestativo y que presente la reclamación económico ¿Qué opinan? 

Seguro que su amigo abogado le ha informado con la mejor intención y en base a sus conocimientos pero dado que este es un área poco habitual (hasta ahora)  se suele confundir con lo más conocido que son las comprobaciones de valor y liquidaciones complementarias de impuestos autonómicos. Es cierto en la mayoría de las comunidades autónomas los recursos de reposición frente a liquidaciones complementarias del impuesto de transmisiones o sucesiones vienen desestimados y son los tribunales económicos los únicos que suelen estimar algunas de las reclamaciones presentadas. Supongo que en función de esta experiencia su amigo le habrá indicado que presente mejor reclamación económica para adelantar plazos pero frente a catastro es exactamente lo contrario: son los técnicos de catastro los que tienen que corregir los errores y el tribunal económico no suele entrar en analizar el contenido de la reclamación si antes no ha sido analizada y respondida por la Gerencia Provincial del Catastro correspondiente.

En resumen, en temas catastrales es fundamental hacer uso de todas las herramientas para manifestar y subsanar las discrepancias antes de presentar la reclamación al Tribunal Econónimo. Si está en plazo de alegaciones no deje de presentarlas y aunque ya se encuentre en plazo de recurso, presente siempre como alegaciones; la Gerencia Provincial del Catastro ya se encargará decidir si le responde como alegaciones (respuesta como ACUERDO DE ALTERACIÓN) o como recurso de reposición (respuesta como RESOLUCIÓN ESTIMATORIA O DESESTIMATORIA).

Tenga en cuenta además que las alegaciones y recursos presentados a Catastro los va a responder un técnico por lo que es importante realizar manifestaciones muy claras y concretas sin excesiva carga jurídica. La experiencia nos dice que cuanto más técnico sea el lenguaje utilizado y más claras estén las alegaciones más posibilidades tiene de que sean estimadas y se realicen las correcciones realizadas.

Sólo si ya le han respondido al recurso de forma desestimatoria o con inadmisión por motivos que no considere ajustados a derecho es conveniente presentar la reclamación económica. Por lo tanto en temas catastrales siempre: 1º ALEGACIONES, 2º RECURSO DE REPOSICIÓN y solo en último caso 3º RECLAMACIÓN ECONÓMICA.

Incluso antes de presentar Reclamación Económica le aconsejo que pida cita con el técnico y le explique su situación en muchos casos se comunican Resoluciones Estimatorias pero luego no se efectúan correctamente las correcciones estimadas. El técnico podrá remitirle un nuevo  Acuerdo de Alteración con las correcciones realizadas si lo estima oportuno.

En cualquier caso, le recordamos que nosotros somos técnicos y los temas legales y procedimentales debe consultarlos con su asesor o abogado. AECONOMI puede colaborar con su abogado o asesor para informarle a partir de la experiencia en alegaciones frente a las Propuestas de Regularación y recursos de reposición frente a los Acuerdo de Alteración Catastral. Ponga a su abogado en contacto con nosotros y comprobará cómo podemos ayudarle. Si aún no tiene abogado también podemos recomendarle alguno de nuestros colaboradores más habituales.

Si desea gestionar usted mismo la vía administrativa podemos facilitarle toda la documentación técnica de prueba y darle el contenido de alegaciones y recurso para facilitarle la gestión.

¿Me puede mandar Catastro una sanción de 60 € sin haber hecho obra en mi casa? 2017-01-17T22:48:41+00:00

Consulta: He recibido una comunicación de Catastro en la que me indican que tengo que abonar una sanción de 60 €. Me he dirigido al punto de información catastral de mi municipio y me indican que los 60€ los tenemos que pagar todos y que son para pagar las fotografías de los vuelos aéreos. También me indican que es por ampliaciones no declaradas pero yo no he hecho nada en mi casa desde que la compré ¿Tengo que pagar los 60€?

tasa_regularizacion_catastral

tasa-catastro-60€

Respuesta: Esa comunicación que usted ha recibido debe corresponder a un expediente del Plan Especial de Regularización Catastral (puede comprobarlo en el título del procedimiento en la esquina superior izquierda de la primera hoja de la comunicación).

En primer lugar, lo de los 60 € no es una sanción sino una tasa por medio de la cual se pretende cubrir parte del coste de los trabajos del Plan de Regularización Catastral. Este plan pretende la incorporación al catastro de todos los inmuebles omitidos y alteraciones no declaradas. El problema es que la forma de detectar tales inmuebles o alteraciones es mediante contraste de los datos catastrales de su inmueble (información alfanumérica) con la información de planos (información vectorial), ortofotos (vuelos) y fotografías de fachada. Esto quiere decir que si se produce cualquier falta de coincidencia entre las distintas fuentes de información es muy probable que se inicie un expediente de regularización. Es decir, no es necesario que se haya realizado alteración no declarada, es posible que su inmueble no se encontrara bien descrito desde el origen y que consten en catastro datos que no correspondan con la realidad. Nuestro consejo es que analice bien la información recibida y compruebe que los datos de superficies, usos, antigüedades y conservación que se incluyen en la PROPUESTA DE REGULARIZACIÓN CATASTRAL corresponden con la realidad de su inmueble.

En la mayoría de los expedientes de regularización catastral que hemos revisado existía alteración y quedaba justificada la comunicación del mismo y por lo tanto sería obligatorio el pago de la tasa de los 60€. Tan sólo en algún caso aislado se confirma que la ampliación detectada no era tal y por lo tanto no correspondía el expediente de regularización se ha anulado el mismo y por lo tanto también la tasa.

Para más información remítanos la PROPUESTA DE RESOLUCIÓN CON ACUERDO DE ALTERACIÓN y le informaremos de la alteración que se incluye en la propuesta y la repercusión económica de la misma. Tenga en cuenta que la tasa de 60 € puede ser insignificante en comparación con el incremento en el Impuesto de Bienes Inmuebles que la regularización catastral puede conllevar. Fíjese en la fecha efecto de la misma ya que podrán reclamarle las diferencias en las liquidaciones de ibi de los años no prescritos con carácter retroactivo. La suma de las liquidaciones no prescritas puede suponer un importe muy elevado por lo que debe tener claro que la valoración propuesta se ajusta a la realidad de su inmueble y que se han aplicado en la valoración catastral del suelo y la construcción todos los coeficientes correspondientes.

 

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.plugin cookies

ACEPTAR
Aviso de cookies
¿Quieres conocer AECONOMI?
Nosotros te llamamos
Te contamos lo que hacemos y los motivos para elegir AECONOMI
Quiero que me llamen
close-link